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倘楼价重复升浪 上车盘升至870万
http://www.CRNTT.com   2019-04-25 10:49:36


  中评社香港4月25日电/楼市近月出现“报复式”反弹,中原城市领先指数(CCL)相比今年1月最低位已反弹约6%,最新报180.37点,接近重回历史高位。观乎对上一次跌市后的升幅,亦即2016年4月至2018年7月,长达2年多的升幅高达45.5%。以差估指数计亦一样。假设今次楼市再升45%,现时600万元的上车盘将升至870万元,市民负担百上加斤。若现况不变的话,供楼负担比率肯定会急升,也势必再引政府出招遏市。

  调整期一次比一次短 

  香港楼市近几年不时有调整,但幅度及维持时间都不长,如2011年至2012年,因“欧债危机”而出现的楼市调整期,历时8个月;2013年至2014年亦因“3D辣招”调整长达12个月;2015年因人民币贬值及A股“熔断”机制而引致资产价格下挫,调整期已缩短至7个月,跌幅11.3%。而今次调整期更只有5个月左右,由去年8月跌至12月,跌幅近9%。

  今年1月开始,本港楼市已重拾升轨,不少评论指,此是反映市场上刚需充裕,楼价暂难有大幅度及长时间下跌的空间。最近 CCL已升到180.37点,相比1月初的低位170.19点,短短4个月高了近6%,反弹幅度相当急速,楼价指数与去年7月底的历史高位188.61点只差8.24点或4.4%。

  上次升浪达45.5% 

  翻查资料,对上一次升市由2016年4月开始,时间长达两年多,为香港历来维持得最长的一次上升周期,这段期间本港楼价升幅竟达45.5%,假设当初原本400万元单位,经过这段时间后变升至580万元。

  假设今年1月的楼市升势轨迹与上一次相同,推算楼市于未来两年多的时间再升45%,即是到了2021年,目前600万元的所谓“上车盘”,便会狂升至870万元,而九成按揭将名存实亡,甚至可以承造八成按揭的600万元的住宅单位亦买少见少。

  最近每呎1.5万元至2万元的新盘遍地开花,港人已习以为常,但假设楼价再升45%后,呎价2万元新楼将近乎绝迹,上述呎价范围的新盘将升至2.2万元至2.9万元。至于2018年本港住户入息中位数2.8万元,相比2016年的2.52万元,两年来上升11%;假设未来两年入息中位数增速相同,2021年的入息中位数大概3.1万元。以2018年的住户入息中位数,要214.29个月的收入就可以买到600万元的单位。但两年后,以2021年的住户入息中位数,就要280.65个月的收入才可买870万元的单位,需多付66.36个月的收入。

  来源:香港文汇报

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